기준시가·공시지가·실거래가 차이, 한눈에 비교 정리

부동산 관련 용어 중에서도 특히 헷갈리는 단어들이 있습니다. 바로 기준시가, 공시지가, 실거래가인데요. 이 세 가지는 모두 부동산의 '가격'을 말하지만, 각각의 목적과 산정 기준이 다릅니다.

 

이 글에서는 초보자도 이해하기 쉽도록 이 차이를 정리해보았습니다.

 

실거래가란?

 

실거래가는 부동산이 실제 거래될 때 매수자와 매도자 사이에 오간 실제 금액을 말합니다. 부동산 시장에서 가장 현실적인 가격 지표로 활용되며, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 확인할 수 있습니다.

 

실거래가는 세금 부과 기준에도 활용되며, 특히 양도소득세나 취득세 산정 시 주요 참고 지표가 됩니다. 2006년 이후부터는 모든 부동산 거래에 대해 실거래가 신고가 의무화되었기 때문에, 누구나 정확한 거래 정보를 조회할 수 있습니다.

 

기준시가란?

 

기준시가는 국세청이 매년 고시하는 부동산의 기준 가격입니다. 실거래가를 확인할 수 없는 경우 활용되며, 상속세·증여세·양도소득세 등 국세를 산정할 때 기준이 되는 금액입니다.

 

예를 들어, 아파트나 상가를 증여하거나 상속받을 경우 실거래가 대신 기준시가를 활용하여 세금을 계산하게 됩니다. 국세청 홈택스를 통해 기준시가를 조회할 수 있습니다.

 

공시지가란?

 

공시지가는 국토교통부가 매년 조사 및 공시하는 토지의 단위 면적(㎡당) 가격입니다. 순수한 땅값만을 평가한 수치로, 토지에 부과되는 세금이나 각종 개발 보상 기준으로 활용됩니다.

 

공시지가는 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 구분되며, 부동산 공시가격 알리미 웹사이트에서 확인할 수 있습니다. 이는 재산세, 종합부동산세 등의 지방세 기준으로도 사용됩니다.

 

기준시가·공시지가·실거래가 비교 표

 

항목	실거래가	기준시가	공시지가
산정 주체	매도인·매수인	국세청	국토교통부
기준 시점	실제 거래 시점	연 1회 이상	매년 1월 1일 기준
적용 분야	실제 거래, 양도소득세	상속세, 증여세, 양도세	재산세, 종부세, 보상 기준
공개 여부	국토부 실거래가 공개시스템	국세청 홈택스	공시가격 알리미

 

부동산 세금과 가격 기준의 관계

 

많은 분들이 부동산 세금을 계산할 때 어떤 가격 기준이 적용되는지 궁금해하십니다. 아래와 같이 정리해 볼 수 있습니다.

 

- 양도소득세: 실거래가 또는 기준시가 중 하나

- 상속세·증여세: 기준시가 적용

- 종합부동산세·재산세: 공시지가 기준

 

세금 계산 시 어떤 가격 기준이 사용되는지를 미리 알고 있다면, 예상 세금 부담을 보다 정확하게 파악할 수 있습니다.

 

부동산을 사고팔거나 상속·증여할 때, 또는 재산세와 같은 세금을 납부할 때는 실거래가, 기준시가, 공시지가의 개념을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

 

이 세 가지 지표는 각기 다른 목적을 가지고 있으며, 부동산 정책 및 세무 행정에서 매우 중요한 역할을 합니다. 앞으로 부동산 관련 정보를 접할 때 이 세 가지 용어의 의미를 바르게 이해하고, 상황에 맞게 활용해 보세요.

 

 

 

 

기준시가, 공시지가, 실거래가  관련 FAQ

 

Q. 실거래가는 어디서 확인할 수 있나요?

A. 실거래가는 국토교통부의 '실거래가 공개시스템'에서 주소나 단지를 검색해 확인할 수 있습니다. 아파트, 빌라, 토지 등 다양한 유형별로 상세한 거래 내역이 공개되며, 조회 시 거래일과 금액, 면적 등의 정보도 함께 제공됩니다.

Q. 기준시가와 공시지가는 어떤 점이 다른가요?

A. 기준시가는 국세청이 정하는 가격으로 건물이나 부속시설 포함 자산에 대한 세금 부과 기준이 되며, 공시지가는 국토부가 산정하는 순수 토지 가격으로 주로 지방세와 보상금 산정에 활용됩니다. 즉, 하나는 건물 중심, 다른 하나는 토지 중심입니다.

Q. 부동산 증여 시 어떤 가격 기준이 적용되나요?

A. 부동산을 증여할 경우에는 실거래가가 아닌 국세청 기준시가를 기준으로 증여세가 산정됩니다. 단, 기준시가가 현저히 낮거나 이상 거래가 의심될 경우 과세 당국이 별도 평가를 진행할 수 있습니다.

Q. 공시지가는 매년 동일한 날짜에 발표되나요?

A. 공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 조사되며, 보통 3월경에 발표됩니다. 발표된 내용은 국토교통부 '부동산공시가격알리미' 사이트에서 열람할 수 있습니다.

Q. 실거래가보다 공시지가가 낮은 이유는 무엇인가요?

A. 실거래가는 시장의 수요와 공급에 따라 결정되는 반면, 공시지가는 정부가 행정목적으로 산정하는 가격으로, 현실 거래가보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 이는 세금 부담 완화와 기준 가격 안정성 확보를 위한 제도적 특성입니다.

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